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王德福:业主自治的结构困境及其超越(4)

来源: 时间:2019-12-19 08:48:30

  4、杭州:物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上;首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的;
  5、深圳:住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上
  注:并列条件的一般只需满足其一即可。
  2、业主自治决策困境
  业主自治组织困境的第二个表现是决策难。业委会组建之后,特别是进入常规自治阶段后,其主要工作就是同物业公司合作(包括监督)开展小区物业管理。这其中必然涉及相关事项的决策与实施[15]。业主自治的决策机制在实践中遇到的首要问题是业主大会召开难,导致大型决策效率低下。理论上,业主大会需要全体业主参加,但数千个业主全部参与决策显然并不现实。业主大会的形式则可以采用集体讨论和书面征求意见的形式。实际上,集体讨论在实践中也很难,业主大会基本都是采取书面形式召开。《物业管理条例》(以下简称《条例》)采取“多数决”要求,而且是人数与产权面积的“双多数”。比如,对于重大事项,《条例》要求“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”,对于其他事项,则需要满足“双过半”的条件。这个设计当然有其合理性,却也在实践中造成决策成本过高。组织召开一次业主大会,需要耗费的时间物质成本都非常高,很容易陷入议而难决、议而不决,决议引发争议等困境,这种高成本、低效率甚至无效率的决策制度,不仅推高了业主自治的运行难度,而且会削弱业主对自治的信心与参与热情。“同时,这种多数人制度实质牵涉在集体行动中的包容性与深思性的问题。现行制度侧重于强调包容性机制,这种选择有其合理性考虑,但却无相关选择性激励规则,因而实际中大多数业主选择了‘理性的无为’”[16]。
  3、业主自治组织结构缺陷
  现行物业管理法规对业主自治组织架构的设计是“业委会+业主大会”模式[17]。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(后文简称《指导规则》)第三十一条规定,业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。这个组织架构在实践中存在的问题,一是前文所说的决策与执行难,另一个与此相关,由本就召开困难的业主大会来监督少数人组成的业委会,效果很差。业主大会的召开有两种形式,一是业委会召集的定期会议,这显然不能形成对业委会的监督,另一种是临时会议,临时会议举行需要符合下列三个条件之一: 有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。但是,这个“双20%”的业主召集临时业主大会的条件并不容易达到。总之,现行组织架构在业委会与业主大会缺乏一个规模合理、运行简易的中层架构。这个中层的组织架构可以替代业主大会的部分自治职责,并有效发挥监督业委会的作用。
  《指导规则》实际上存在“业主代表”的设计。第二十七条规定:“物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”对于业主代表的权限,该规则第二十八条规定“业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。”问题是,无论是《条例》还是更高位阶的《物权法》,都没有对业主代表予以明确规定,这就在实践中造成许多困扰。比如,如果业主不承认业主代表的“代表性”,不履行业主代表大会的决议,虽然有悖于业主自治规则,却可能得到相关法律支持。2012年,江苏省首次以地方法规形式赋予了“业主代表大会”以法律地位,新修订的《江苏省物业管理条例》于2013年5月施行,该条例第十二条规定“业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。”不过,由于更高位阶的《物权法》等法律规定仍然存在,相关的法律争议实际上并没有消除。
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